郭莹辉，国有资产管理、产城开发运营资深专家。曾任北京市国有资产经营有限责任公司副总裁兼北京科技园建设（集团）股份有限公司、董事长等职务。主导开发北京三里屯太古里、中关村核心商务区、中关村软件园、中关村生命科学园、浙江嘉兴中关村长三角创新园、江苏无锡中关村科技创新园、山东青岛蓝色生物医药产业园、吉林长春北湖科技园、上海中关村虹桥创新中心、天津中加生态示范区等区域标志性产城开发项目。着有60万字《产城融合：从产业创新到空间运营》。

　　年创立北京智汇兴理咨询有限公司及中科产城（北京）建设开发有限公司，专注于房地产开发策划、产业园区轻资产运营和城市片区发展智库等，为央企国企、上市公司、政府平台等几十家客户提供了产业园区全周期开发运营策划、项目建设管理、产业招商运营等轻资产服务。

　　在我国，各类产业园区不计其数，建筑面积多达百亿平方米。然而，优质的园区运营并不多见，即“入园客户满意、开发企业盈利、地方政府受益”的”综合满意度高的园区凤毛麟角，可能仅占20-30%。中科产城之所以选择轻资产园区运营定位，首先是看到了中国房地产全行业自2015年以来已经进入到大运营时代。宏观经济高增长的红利逐渐消退，传统产业地产开发模式面临市场、资金等重大挑战，尤其是核心城市产业用地越发稀缺。地方政府开始直接下场承担产业园区建设、招商引资等工作，这进一步压缩了市场化园区开发运营企业的生存空间，之前市场上不少非常活跃的产业地产商都退出了江湖。

　　我们中科产城的核心团队是曾在中关村科技园区担任要职的国有平台骨干，积累了十多年产业园项目策划定位、商务谈判、项目融资、非标代建、产业招商、运营管理、资产变现等产业园区全周期、全业态、全链条的开发运营经验。我们是从产业地产开发企业中走出来的，在数百万平方米、上百亿元园区资产开发中经历了无数个问题和挑战，知道全流程的业务操作，也清楚哪儿是坑，哪里是赢利点，希望这些高昂的学习成本能够赋能给我们的客户，避免他们重蹈覆辙，帮助他们“省心、省力、省钱”就是中科产城做产业园区轻资产运营服务的创业初衷。

　　产业园区的本质是服务企业集聚、促进产业创新，构建产业生态，助力区域经济增长。其中基本法则是“开发为基，运营为王”，开发是指产业载体、生活配套等物理空间和硬件设施等专业化、标准化建造，而运营是指产业招商、资产经营、园区管理以及涉及资本、政策、人才、市场、商事等多种要素、资源与服务的整合与保障。

　　因此，产业园区不好做的原因就在于，既要当好开发商，还要做好服务商。在行业内，对于重资产和轻资产的定义并不统一。有人认为重资产仅涉及园区房地产的投资建设，不关注项目定位策划、规划设计、产业招商、园区管理、政府协作等；也有一些人认为轻资产仅指定位策划、产业招商以及工程代建等局部业务。我个人认为这些认识和说法都是片面的，传统的产业园区投资开发是重资产运营，涵盖了从头到尾“全周期、全业态、全流程”的全能力开发，其核心在于围绕投资的物业如何实现盈利而进行的全方位的运作和管理。而轻资产运营应该是脱胎于重资产开发和运营，只是将其中的项目融资和资产投资职责留给了业主，而其他的策划定位、工程代建、产业招商、产业服务、园区管理、政府协调等职责委托给了专业机构运作。

　　当前，国内需要轻资产服务的客户主要分为三类：一是传统房地产开发商，通常用产业勾地完成房地产开发后，剩余的产业用地由于缺乏开发经验和产业招商能力而变成鸡肋。二是政府城投等平台公司，受到属地政府要求先拿地建设后招商运营，由于前期研究不足或不专业，往往经常形成大量卖不掉、招不来的困境物业资产。三是实体产业企业，自己拿地建设园区，或自用或经营。缺乏对园区开发运营的认知、与政府沟通交流经验、拿地谈判的专业能力，更缺乏专业的产业载体建设管理和招商运营团队。

　　我们发现，普遍存在的难点是客户对于园区策划和政府谈判缺乏了解，能不能拿到地？能不能拿到优惠条件？这首先是产业园区投资的战略性价值或风险，而这方面正是中科产城公司最强项。公司创立四年来，已为这三类客户完成了20多个产业园区的全周期开发与运营策划，支持客户完成内部的投资可行性决策、与政府拿地的汇报和商务谈判。其中，还为重点客户提供了专业的园区建设管理服务，包括国内疫苗龙头龙头上市公司沃森生物在云南昆明获取总部园区用地和项目建设管理，还在北京大兴生物医药产业基地获取100亩产业用地及园区建设管理，为国内建材五金龙头上市公司坚朗五金在北京通州获得产业发展用地，并建设开发企业科技总部。

　　团队过往经历和业绩，以及与政府沟通对话的能力，与客户形成了强大的互补和互信，并给客户节省大量土地款、减少非标准载体建设的试错成本，这些点点滴滴能力与价值积累铸就了公司“专业、可信、增值”这一核心竞争力，最终形成了独特的“12586”园区投资运营理论框架，并以此作为客户与政府之间沟通的桥梁，以“为产业大咖建园区，为地方政府招大商”为轻资产服务的宗旨，将多年的产业园区开发与运营经验转化为客户增值、为社会服务的行动方针。

　　企业的发展离不开园区开发商和本地政府提供的要素、资源与服务，这是企业赖以生存的生态体系重要构成。园区服务因类型不同服务内容与指标差异很大，早在十年前，我便着手指导集团建立科技型产业园区的产业要素服务、政务商事服务、生活保障服务三大服务系统，包含上百项具体服务内容。具体服务内容由项目所在地的园区公司根据不同城市地域和不同产业形态制定。

　　在我们的园区开发运营实践中，深切感受到产业服务的重要性。例如，我们在吉林长春的一个40万平方米的远郊区园区，丰富的园区服务不仅保证了1-1.2元/天/平方米的租金收益，而且连续多年实现年综合纳税5亿元，折合1250元/平方米的纳税奇迹！

　　园区智慧化和低碳化已成为园区基本配置。早在2012年，我便与IBM中国签署了智慧园区战略合作协议。从空间载体建造、客户招商管理到设备设施运维、基础设施运营，以及产业要素服务和政府网格化治理等方方面面都离不开互联网信息处理、大数据应用和物联网运营管理。尤其是在建面几十万甚至上百万平方米的大型园区和产业新城中，智慧教育、智慧医疗、智慧社区、智慧政务以及城市大脑等已成为产业园开发商、运营商和地方政府管理部门不可或缺的服务与治理手段。因此，中科产城也会为客户提供丰富的智慧园区策略建议及智慧能源的投资和运营服务。